五大避税“妙招”五大法律提醒

“国六条”细节规定，购买不足五年的产品房转手交易需要全额缴纳营业税，该规定在推行后，二手房买卖市场上便出现了一些避税“妙招”。从法律角度讲，每种避税“妙招”后都有法律隐患存在，不可因小失大。

1、假赠代替真交易

案例：方女性想买远房亲戚朱女性的一套二手房，该套房屋离满五年还有两年时间，因有亲戚关系，双方商量不办理过户，直接办理一个房子的赠与公证。

点评：所谓赠与避税，是指双方在私下进行交易买卖后，不到房产买卖中心办理过户流程，而是以赠与的方法变相买卖。

法律提醒：这种方法事实上是钻了法律空子，也给买家带来了肯定的风险。交易双方签订的赠与协议虽然具备肯定法律效益，但因为该买卖事实上是二手房交易，法律规定当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，但假如双方没去办理房子转移登记，买方没获得合法的房子权属证书，一旦双方发生了利益纠纷，买方权利将得不到保障，最后给买家带来损失。假如卖主将房屋抵押出去，同时又将房屋以赠与的形式卖出，如此三方会形成非常复杂的法律关系，买主的利益将会遭到紧急侵害。

另外，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人总是要吃“哑巴亏”。这是因为国内《合同法》中规定，“赠与的财产有缺陷，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房地产后假如发生了水平问题，在法律上不受保护，非常难需要房主赔偿。除此之外，用户还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险，而且假如私下买卖被拆穿，双方都要负法律责任，补交税款与罚款，这对双方来讲都得不偿失。

2、先付房款等房满5年再过户

案例：刘先生欲购大关一套总价60万元的房屋，因这套房屋还要再等半年时间才能满五年。为避交营业税，双方私下约定，刘先生先支付25万元首付给房东，房东收到首付款后先将房屋钥匙交给刘先生，等半年后双方再正式签订合同。

点评：这种“私订终身”避税是指交易双方商量好房子价格后，房主先将房地产证出货买主，买主付清绝大多数房款后，房主交钥匙让买主住进房屋。双方约定，等房龄满五年再去办理过户流程，以此避免税费。

法律提醒：从法律的角度看，此办法风险非常大，由于房地产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房地产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能导致纠纷。等到过户时，房价也会出现变化，假如涨幅较大的话，房主宁可赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。